Отправлено: 18.09.20 09:08. Заголовок: Всем привет - вопрос по оценке недвижимости

Никто в таком вопросе не разбирался, как соотносятся цены, что считает независимая оценочная компания (не одногодки) и то, за сколько реально можно продать на рынке. Вот они пишут ликвидационная стоимость и оценочная со сроком реализации 2-6 мес.
И я думаю, довериться опытному агенту по недвижке или заказать оценку и работать от нее?

 Отправлено: 18.09.20 10:58. Заголовок: Вован из Питера врод..

Вован из Питера вроде в.теме...

 Отправлено: 18.09.20 12:09. Заголовок: La-la topola однозн..

La-la topola однозначно к Вовану

 Отправлено: 19.09.20 06:44. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Никто в таком вопросе не разбирался, как соотносятся цены, что считает независимая оценочная компания (не одногодки) и то, за сколько реально можно продать на рынке. Вот они пишут ликвидационная стоимость и оценочная со сроком реализации 2-6 мес.

Ничего не понял, но очень интересно.
Всегда решает место, никому нафиг не нужен золотой дворец в гетто.

 Отправлено: 19.09.20 09:43. Заголовок: Обычно достаточно от..

Обычно достаточно открыть авито или яндекс недвижимость чтобы понять примерную цену квадрата там где недвижка. Ну если конечно речь не о экслюзивном особняке 18го века.
А так да, Вован у нас эксперт по этим вопросам

 Отправлено: 19.09.20 12:14. Заголовок: Я бы рассказал, но в..

Я бы рассказал, но вопрос не очень понял))

В любом случае, агенты - марамои и крахоборы, которые нахер не нужны в пищевой цепочке)

 Отправлено: 19.09.20 13:34. Заголовок: Вован из Питера Ну ..

Вован из Питера
Ну я вот какую цель преследую..Надо мне к примеру продать квартиру, у меня есть дружбан агент, он мне говорит, что ставь по столько, быстрее продашь, быстрее ипотеку загасишь, в итоге профит. Ну есть в этом смысл, не спорю. Но это если я ставлю вариант на 100тр ниже среднерыночной и не жду продажи 6 мес, а продаю в 1й месяц и гашу ипотеку, по которой я 40тр в месяц отдаю, а если я продешевляю тыс на 300-400, то квартира уйдет конечно быстро, но уже вроде не так все радостно, каждый рубль то выстрадан по сути. Но тут я думаю, может стоит заказать оценку в независимой компании за 3тр, они мне дают цену. И я по этой цене или с минимальным дисконтом ставлю в продажу и продаю по более точной цене.
Так можно ли назвать второй подход более верным? Оценки у оценочных компаний - они действительно отражают рынок и интерес к объекту или это так +- километр?

 Отправлено: 19.09.20 13:35. Заголовок: Вован из Питера Ну ..

Вован из Питера
Ну у меня дружбан говорит, что так он за 150-170 минимум делает, мне за 50 сделает. И это меня устраивает, я просто не хочу пару сотен потерять на ошибочно выбранной цене, короче не хочу продешевить.

 Отправлено: 19.09.20 14:53. Заголовок: Зачем тебе агент? Та..

Зачем тебе агент? Там ничего сложного нет))
Если квартира в ипотеке, агент точно лишний... Покупатель может с агентом...

Ставь чуть выше рынка и снижай на 50тыр в неделю.... По просмотрам увидишь, есть интерес или нет...

 Отправлено: 19.09.20 16:45. Заголовок: La-la topola тебе ни..

La-la topola тебе никто не нужен, не трать деньги)
Просто посмотри авито и emls и оцени сам сколько может стоить твоя квартира) снижай в зависимости от того насколько быстро хочешь продать)

 Отправлено: 19.09.20 18:42. Заголовок: La-la topola Выстав..

La-la topola
Выстави по той цене что тебе кажется нормальной. Если не будет просмотров то снижай. А ты кстати куда то спешишь? Зачем тебе прямо быстро продавать

 Отправлено: 20.09.20 17:07. Заголовок: Спасибо! Bobr С ден..

Спасибо!
Bobr
С деньгами не очень, ипотека сильно карман тянет, ремонт нужно делать, а денег толком нет. Ипотека 10.5% годовых, а студия, что сдаю - дает уже меньше 5%. Там цена уже выстрелила, думаю, что уже рост вряд ли какой-то будет. Хочу продать, ипотеку загасить, вздохнуть и подумать о чем-то еще )). Да и хочу с банком закрыть отношения, ну так поспокойней, не хочу, чтобы новая квартира в залоге была.
Да, так и сделаю, красивых фоток сделаю, подмаклачу после арендаторов и выставлю по рынку.
Вован из Питера
я кстати на емлс и смотрел.

 Отправлено: 20.09.20 17:07. Заголовок: Bobr Я за ипотеку 4..

Bobr
Я за ипотеку 40тр в мес плачу, а с аренды 18тр. Но студия чутка дороже, чем долг банку. Выгода явная.

 Отправлено: 20.09.20 21:28. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Я за ипотеку 40тр в мес плачу, а с аренды 18тр. Но студия чутка дороже, чем долг банку. Выгода явная.

Да сейчас вообще сдавать не выгодно стало, цены на аренду мизерные, при условии стоимости ремонта (квартиры) , мебели и техники, не говоря уже о стоимости объекта. У меня сейчас не всё сдается, пусть лучше стоит, чем изнашивается за копейки.

 Отправлено: 20.09.20 21:38. Заголовок: La-la topola ты учти..

La-la topola ты учти еще про налог с продажи квартиры там надо срок выждать иначе попадешь на 13%

 Отправлено: 21.09.20 09:09. Заголовок: Drunk Вроде 5 лет...

Drunk
Вроде 5 лет.

 Отправлено: 21.09.20 09:28. Заголовок: Ещё не забываем, что..

Ещё не забываем, что с 21 года НДФЛ - 15процентов ( при доходе от 5млн р/год)

 Отправлено: 21.09.20 09:30. Заголовок: Kasipopo Мне до так..

Kasipopo
Мне до такого дохода - как до луны раком )))).

 Отправлено: 21.09.20 09:33. Заголовок: Drunk Но там и сумм..

Drunk
Но там и сумма с которой доход удерживается - тоже определена, только я не помню какая. Это мне мой дружбан агент говорил. Надо бы конечно сам закон почитать, чтобы из первых рук.

 Отправлено: 21.09.20 11:47. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Мне до такого дохода - как до луны раком )))).

Ну если квартиру за 5+ продашь, то о будет.

 Отправлено: 21.09.20 12:25. Заголовок: Kasipopo Не будет. ..

Kasipopo
Не будет. С разницы, + вычет на 1 или 2 млн точно не помню.

Это продать надо на сумму превышающую стоимость покупки на 5млн + вычет.

 Отправлено: 21.09.20 12:55. Заголовок: flinter пишет: Это ..

flinter пишет:

цитата:

Это продать надо на сумму превышающую стоимость покупки на 5млн + вычет.

Немножко не так, тут будет важна дата приобретения квартиры , срок владения , кадастровая стоимость и расходы на неё ну и цена продажи.
И еще важен остальной доход гражданина за год.

 Отправлено: 21.09.20 15:17. Заголовок: Kasipopo Итак. При ..

Kasipopo
Итак. При продаже квартиры в собственности более (3-5) лет - сумма в налоговую базу не попадает. Соответственно налог не платится, а база не увеличивается на эту сумму.
При продаже до 3-5 лет, платится налог с разницы покупки и продажи, за вычетом необлагаемой суммы 1млн и за вычетов расходов на улучшение жилья(это ремонт, проценты по кредиту), все должно быть зафиксировано разумеется документально.

 Отправлено: 21.09.20 15:30. Заголовок: flinter Так если в ..

flinter
Так если в собственности больше 3х лет - то нет налога? Я слышал про 5 лет.

 Отправлено: 21.09.20 15:35. Заголовок: La-la topola Там бы..

La-la topola
Там было 3 года, до 15 чтоли, потом сделали 5, а теперь снова вернули.
Короче я купил квартиру когда было 5 - и мне 5 лет куковать.

Ты просто найди в инете когда эти сроки менялись - и поймешь какой у тебя 3 или 5

 Отправлено: 21.09.20 18:19. Заголовок: В общем почитал, 5 л..

В общем почитал, 5 лет срок.

 Отправлено: 21.09.20 18:21. Заголовок: Вообще как-то мутно...

Вообще как-то мутно...
Если можешь предоставить доходы минус расходы, то расход учитывается. Если у тебя кв. как бы была в собственности, но подтверждений нет, то можешь только вычесть налоговый вычет в 1млн из кадастровой стоимости и с этой суммы платишь ндфл, как-то жирновато в пользу гос-ва.

 Отправлено: 21.09.20 18:24. Заголовок: Чет выходит, что есл..

Чет выходит, что если подождать почти 2 года, то потеряю на ипотечных процентах 600тр, но сэкономлю на ндфл 300тр + получу аренды 480тр... Хрень, выходит выгоднее в конечном итоге держать чтоли..

 Отправлено: 21.09.20 18:24. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Если у тебя кв. как бы была в собственности

Если более 3-5 лет - то нет.
Но я себе не представляю как могла за последние 5 лет у тебя материализоваться квартира без документов??
Наследоство, дарственная разве что.

 Отправлено: 21.09.20 18:29. Заголовок: flinter Да не, поня..

flinter
Да не, понятно, что купленная. Это я уже о России матушке, о народе подумал.
У меня все норм с доками, я посчитал доходы минус расходы и от этого взял ндфл. Получилось 300 штук.
В моем случае 5 лет срок минимальный, мне надо еще чуть больше 1.5 года ждать.

 Отправлено: 21.09.20 18:30. Заголовок: Надо короч в экселе ..

Надо короч в экселе в таблицу сводить со всеми процентами и смотреть самый выгодный расклад.

 Отправлено: 28.09.20 12:11. Заголовок: Оценка не нужна, её ..

Оценка не нужна, её всё равно будет делать покупатель для банка, в котором у него одобрена ипотека. Из неё и узнаешь, насколько угадал с ценой.
Агенты тоже не нужны. В сети полно видео, вебинаров "Как продать квартиру самому"и проч. Посмотри их и вперёд, помолясь о том, чтобы пришёл покупатель с прямыми деньгами. В противном случае окажешься нижним (последним) звеном в цепочке из весёлых многодетных маргиналов-расселенцев с маткапиталами, субсидиями и ипотеками. Без агента тут будет трудновато. А у тебя ещё и обременение надо снимать, если продаваемый объект в ипотеке, и с налогами разбираться. Деньги будешь получать долго и частями и т.д.

 Отправлено: 28.09.20 15:02. Заголовок: Palto пишет: В прот..

Palto пишет:

цитата:

В противном случае окажешься нижним (последним) звеном в цепочке из весёлых многодетных маргиналов-расселенцев с маткапиталами, субсидиями и ипотеками

сейчас вроде деньги сразу переводят.
я ипотеку брал лет 6 назад - деньги владельцу на счет упали сразу + налик он забрал через ячейку.
Но у нас сделка сложная была - делали через агента. Всех подробностей не знаю. часа за 3-4 провернули все обмены деньгами с тремя участниками сделки, субсидиями и ипотеками.

 Отправлено: 28.09.20 15:12. Заголовок: Розовый Осминожка С ..

Розовый Осминожка С субсидиями и маткапиталом всё несколько сложнее.
Впрочем, у ипотеки тоже есть свою нюансы.

 Отправлено: 28.09.20 15:19. Заголовок: Palto я сейчас вот х..

Palto я сейчас хочу брать ляма на 3-4 ипотеку с маткапиталом.
В сбере есть ставка 1.3%, вроде. Но там квартир мало и остался самый неликвид - студии, 1 этаж и тд...
В итоге буду вторичку брать, в предалах КАД. мурины, кудровы и гореловы - ад.

 Отправлено: 28.09.20 20:37. Заголовок: Розовый Осминожка пи..

Розовый Осминожка пишет:

цитата:

Но там квартир мало и остался самый неликвид

Там это где? Ты в каком-то определенном ЖК хочешь купить?

 Отправлено: 29.09.20 14:38. Заголовок: Отошел на 5 минут, а..

Отошел на 5 минут, а тут уже Санта-Барбара . Предполагаемая продаваемая квартира без обременений ). Но заметка о покупателе с прямыми деньгами - , спасибо! Я как-то про это не подумал.

 Отправлено: 29.09.20 14:40. Заголовок: Розовый Осминожка М..

Розовый Осминожка
Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже. За 20 лет жизни разница "у метро" и "20 минут пешком до метро" - по времени и деньгам окупится на пол квартиры.

 Отправлено: 29.09.20 22:16. Заголовок: Palto пишет: А у те..

Palto пишет:

цитата:

А у тебя ещё и обременение надо снимать, если продаваемый объект в ипотеке, и с налогами разбираться. Деньги будешь получать долго и частями и т.д.

Я свою продавал проблема была только одна. Толстая жирная тетка в Росреестре. Которая не захотела пройти 3 метра и найти мои документы.
Как только в другой день девушка сказала сейчас гляну в отложенных - и нашла.

Соответственно мои покупатели взяли мою квартиру в ипотеку, я в этом же банке забрал деньги из ячейки наликом (ипотечные).
Так что о каких проблемах не понимаю Может за 5 лет что изменилось. Но я покупал и продавал уже за это время - ноу проблем, и никакие агенты не нужны.
Ту мою квартиру только третий агент продал, просто взял и начал водить каждый день людей, как только я его нанял (ну как нанял он сам напросился).
Другие агенты до него то не хотели приходить показывать типа покажи сам, либо не водили.

 Отправлено: 29.09.20 22:42. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже. За 20 лет жизни разница "у метро" и "20 минут пешком до метро" - по времени и деньгам окупится на пол квартиры.

Так я теще беру однушку-двушку
мне-то и в центре хорошо живется.

Palto пишет:

цитата:

Там это где? Ты в каком-то определенном ЖК хочешь купить?

там - это у "партнеров" центробанка-сбербанка. Есть застройщики и объекты у них, на которые минимальная ставка по ипотеке 1.3%*. * - это ставка на 2 года, потом уже ставка не помню какая, 4-6%, вроде. Ну и под эту "акцию" остались только трешки комфорт-класса в черте города от 20 лямов и студии 20 квадратов.

 Отправлено: 29.09.20 22:58. Заголовок: La-la topola пишет: ..

La-la topola пишет:

цитата:

Мой опыт говорит мне о том - бери то, в чем тебе комфортно будет жить, а не то, что дает система. Время пройдет, ипотека заплатится, а Мурино так и останется Муриным. Даже, если это будет на 1 млн дороже.

А можно купить на старте продаж, а потом скинуть по переуступке на 1 млн дороже. И пофиг, в Мурино или за Всеволожском.

flinter пишет:

цитата:

Соответственно мои покупатели взяли мою квартиру в ипотеку, я в этом же банке забрал деньги из ячейки наликом (ипотечные). Так что о каких проблемах не понимаю

У тебя всё прошло по самому лёгкому сценарию, включая Росреестр. И агент у тебя всё-таки был, и он не только просмотрами занимался, видимо.
Я говорю ТС о возможных проблемах.

 Отправлено: 29.09.20 23:13. Заголовок: Розовый Осминожка пи..

Розовый Осминожка пишет:

цитата:

потом уже ставка не помню какая

Вот вот. Может поискать что-то без акции?

 Отправлено: 29.09.20 23:59. Заголовок: Palto Мой агент зан..

Palto
Мой агент занимался только просмотрами. Все вопросы решал агент покупателя, они были кстати и спасибо ей она помогла, без нее было бы сложней покупателям, но не мне. Самая заслуга моего агента что они водил толпы и быстро нашел покупателей.

Ну это ладно. Я же сразу после этого купил квартиру на вторичке. Там уже агентов не было ни у меня ни у продавца. Просто напечатали договор, подали в МФЦ, деньги в ячейку с доступом по условию. И все.

 Отправлено: 30.09.20 09:17. Заголовок: Розовый Осминожка пи..

Розовый Осминожка пишет:

цитата:

Так я теще беру однушку-двушку

Надо было сразу уточнять. А что так близко к городу берешь? Говорят под Выборгом сейчас неплохие варианты есть .

 Отправлено: 30.09.20 09:20. Заголовок: Palto пишет: И пофи..

Palto пишет:

цитата:

И пофиг, в Мурино или за Всеволожском.

Риски разные. В Мурино или за Всеволожском если тьфу-тьфу-тьфу, случится недострой - там никакому инвестору нах этот вариант потом может не сдаться. Я за то, чтобы брать там, где место ликвидное.

 Отправлено: 01.10.20 10:11. Заголовок: flinter Мы с тобой г..

flinter Мы с тобой говорим об одном и том же. Ты как раз и был тот самый покупатель с прямыми деньгами и продавец оказался адекватным.
А агент, который занимается просмотрами, а на сделке сидит и ждёт комисы... Таких достаточно много, они активно атакуют тех, кто пытается продать сам, воруют чужие объявления, водят хороводы экскурсантов... но в сложных случаях могут не справиться и развалить сделку, иногда вполне осознанно. Так что с агентом покупателей тебе тоже повезло. Пожелаем ТС того же.
La-la topola Нужно смотреть у надёжных застройщиков. И бюджетик увеличить. А так да," Location, location, location".